特价房：特殊市场的特别策略(2)
- 来源：新浪 作者：大喇叭 时间：2008-05-17 06:16:22
楼盘降价，特价房：特殊市场的特别策略(2)。 以低价旺销市场
刘小姐还在犹豫。尽管售楼小姐一再催她，现在的特价单位已经卖出去了大半，而她想要的3房单位也只剩几套在打特价。但刘小姐更中意的是另一套没有打特价的三房。她对记者说，自己并非急需买房，也不愿意因为特价就降低自己的标准。她还在等着另一套单位的降价。而且，据她观察，今年福田区的供应并不少，并非此前说的那么有限，一定能等到自己理想价位的理想住宅。
“将就”或不“将就”，对于面对特价房的置业者们而言，这是一个问题。特价房有其价格上的优势，而且发售的单位以中小户型为主，其较低的总价对于投资客或首次置业者来说，都更为容易承受。但之所以成为特价房，在拉动销售进度的考虑之外，其本身所有的缺陷也是难以回避的问题。这些单位或者朝向、楼层相对较差，或者户型不理想，对于买来自住的买家们，每一处硬伤都值得重视。
而抛开特价房自身存在的矛盾，从整个市场上来看，这些特价房已经不折不扣地成为目前楼市上的成交主力军，支撑着市场日趋回暖的成交数据和得到抑制的价格。而大多存在于普通住宅项目的这些特价单位，无论质素如何，都成为了自住客们在置业时的首要考虑对象。
虽然开发商提供作为特价房的单位，都是在整个楼盘中性价比较低的户型，但作为自住需求非常紧迫的买家，仍会在特价的刺激下慷慨解囊。但待这类客户被消化之后，“刚性需求”将会被削弱，市场将进一步呈现疲态，届时将采取什么手段刺激市场，又是摆在开发商面前的一个难题。而且，特价房所具有的时效性，也将一部分需求的释放集中到一定时段内，因此造成了短期内楼盘的销售拉升。然而在特价房推完之后，还将有什么样的措施可以来刺激市场？
“特价只是一个手段，”中原地产总经理李耀智表示，“这批特价房推完后，还会有下一批继续特价。”他认为，在特价的背后，要看到的是整个市场在定价上产生的变化。或者以特价房，或者以其他形式，对于开发商而言，现在只有降价，才能适应市场。
未来降价或更成规模
在深圳，特价房除了在大多数已开楼盘中流行之外，一些新开楼盘虽然没有特价房的形式，但在定价上有一定程度地参照了区域楼盘的特价房价格，以较为合理的开盘价格，也取得了不错的销售成绩。从这个角度来看，由“特价房”的局部降价转为整个项目的规模性降价，从个别楼盘的降价转为全市范围的重新定价，将是未来的趋势。
在整个楼市的观望气氛没有得到彻底改变之前，在宏观调控和金融政策仍然没有放松的情况下，开发商顾虑到客户的反应，不可避免地要作出让步。而“特价房”，显然是既拉动凝滞的销售进度，又能安抚老业主的心理感受的一个漂亮的口号。在“特价房”的表象之后，是自动或被动地接受降价，以让利来解决一部分资金的回笼问题，来适应市场的新变化。
“从供求关系上看，今年的供应量还是有一定保证的。”李耀智认为，“以现在的刚性需求来看，还追不上供应量。因此今年的楼市价格还有机会调整。”
在5月，全市的住宅供应仍然将继续增加，尤其关外将有多个楼盘的大批单位上市，在市场供大于求，而且在旧盘存量大、入市新盘多、竞争压力增大的局势下，在“特价房”推出之后，开发商们可能不得不在价格的调整上多下功夫。
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