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　　本报讯 (记者/曾妮) 商业地块拍卖“价高者得”本是法律也是常理，但近年来房价高企，不少人把房价疯涨的一部分责任归咎到地块拍卖机制上。昨日，在市政协的联组讨论会上，市政协委员张志“炮轰”当前高地价推动高房价，提出应改革居住用地拍卖机制。

　　委员历数“地价推高房价”实例

　　张志委员在联组讨论会上援引了深圳本土发生的数次“地价推高房价”的例子:2005年“香蜜湖一号”地块拍卖，楼面地价达到6300元/平方米，而当时香蜜湖片区房价才6000元/平方米左右，此“地王”一出，香蜜湖片区房价应声上涨到9000元/平方米，至该楼盘实际销售时房价上涨至2万元/平方米。深业公司在龙岗区竞得一块地，拍卖时地价为2700元/平方米，当时龙岗区房价大约3000元/平方米左右，此地价一出，周边房价也是应声而涨。

　　“类似的情形在深圳常常上演，每一次出让土地的成功竞价，均会成为该区域商品房价格随之上扬的基本理据。不可否认，现行的土地竞价出让方式，已经成为推动房地产市场不断走高的重要因素。”

　　张志还指出，尽管政府承受了“卖高价土地，推高楼市价格”之名，却并未获得与楼价上涨完全适应的“高收益”之实，商品房价格非理性上扬的收益，大部分都成了发展商的“意外之财”。

　　“卖地”不竞地价竞“计价比例”

　　在土地出让中，如何既能保证政府可以获得与市场价格相适应的土地出让收益，又能避免土地竞价出让带来的房价预见性上涨?张志认为，其解决途径在于设法使土地出让价格与房地产销售价格形成联动。

　　张志建议，在竞拍地块时，由原来的竞争地价改为竞争所谓的“计价比例”，即土地出让的楼面地价=房屋销售均价×计价比例。出让方式仍然采取竞买方式，但竞争报价主要围绕计价比例进行，谁出的“计价比例”高，就由谁中标。此外，在土地价款的缴纳上，采取预缴及汇算清缴制度，即竞买成功后，发展商应按照一定标准(如政府公布的现行地价指导标准)预缴土地出让金。在办理预售时，再根据已经确定的销售均价再次核算预缴出让金数额，如高于已经预缴的金额，则应补足差额。销售结束后，发展商应根据实际销售价格对实际应缴的土地出让金进行汇算清缴，多退少补。

　　但记者立即提出疑问:在上述机制下，有可能出现发展商为了竞得地块而争相提高“计价比例”，竞拍成功后，为提高自己的收益，唯一办法就是做大蛋糕，也就是提高房价。这样一来岂不是政府和开发商双双获益而苦了百姓?对此疑问，张志解释他的建议主要是为了打破房地产的价格预期，如果没有明确的地价，那么人们也就没有了价格预期，这样一来就能在一定程度上控制房价的非理性上涨。

　　部门回应

　　“如果零地价，房价会便宜吗?”

　　不竞地价竞“比例”，这个建议是否可行?深圳市土地房地产交易中心副主任尹德潜昨日接受本报记者采访时说:“说地价推高房价，或许有一点道理，但我们要反问一句，如果政府免费给地，房价就一定便宜吗?房价还是由市场决定的，地价是房价的因素之一，但并不是决定因素。”

　　谈到张志委员的上述建议，尹德潜指出，这个建议有值得探讨的地方，但也要看其可操作性如何。按照房价定地价，操作中可能会出现地价款难收缴的情况。因为一个楼盘要等所有的房子都卖出去了才能确定其真实房价，而有的楼盘长期有尾盘未销售。尹德潜说:“实践证明土地招拍挂机制是土地交易最理想、最公平、最科学的方式，目前国外国有土地拍卖都是采用这种方式。”

　　此外也有人提议，在限定房价上限的基础上拍卖地价。深圳能否作此尝试?尹德潜说，几年前北京曾经尝试在限定房价上限的基础上拍地价，但这种尝试最后也没有得出很好的结论。“我个人感觉，限定房价有点违背市场规律。现在房地产从拍卖到竣工销售的周期一般是两年，在拍卖时你如何确定两年后的房价呢?”

　　他对记者说:“如果到时周边二手房房价已经到了2万，而政府限定该新盘的房价却是1万，那么开发商在不愁卖的情况下，会不会偷工减料?再说如果要限定房价，不如由政府建设限价房或廉租房，那就不用拍地了，招拍建设工程就行了。”